不動産購入シミュレーター

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シナリオ	元が取れる年	運用に勝つ年	売り時(期末資産最大)	売り時のIRR	期末の差額

月々の返済額

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初期投入資金

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総支払利息

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月間ランニング費

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いくら儲かるか — 累積純利益の推移

購入の優位性 — 運用との差額

プラス圏 = その年に売れば「買った方が得」。●=逆転する年、◆=期間内で差額が最大になる売り時

いつ売るのが最適か — 売却タイミング別の期末資産

ランニング費用の推移を表示

年次データを表で見る

計算の前提と読み方

比較の方法(差額投資法): 「購入」と「購入せず年率運用」の両方に同じ現金を投じたとみなします。毎月、購入側の持ち出し(返済+維持費−節約できる家賃)が比較側より多い分は比較側のポートフォリオに積み立て、逆に購入側が浮いた分は購入側の積立(同じ利回り)に回します。賃料収入が持ち出しを軽くする効果は、純資産ではなく純利益ビューと優位性に現れます。
変動(5年ルール): 金利は指定した時期(半年単位)から変わりますが、返済額は借入から5年ごとの見直しまで据え置きです。見直し時は「残債を残期間で完済する額」に再計算し、125%ルールONなら前回返済額の1.25倍が上限。返済額が利息に満たない月は未払利息として累積(未払分に利息は付けません)し、売却時または最終回に残債と併せて精算します。見直し時の再計算は残債ベースで、未払利息は組み入れません。
保有中フェーズ: 入力は現在のスナップショット(現在の市場価格・ローン残債・残り返済期間・現在の賃料/維持費)で、問いは「持ち続けるか、今売って運用に回すか」になります。比較側の元手は「今売却した場合の手取り(現在価格×(1−売却費用)−残債)」。手取りがマイナス(オーバーローン)の場合は不足分が年率で増える負債として扱われます。過去の購入価格・頭金・購入諸費用はサンクコストのため入力欄ごと非表示になり、判定にも含めません(取得価格が要るのは譲渡税の取得費のみ)。変動(5年ルール)の返済額見直しは現在から5年ごととみなします。
借入額と自己資金: 借入額は直接入力し、自己資金(=比較側が運用に回せる現金)は「物件価格+諸費用−借入額」で自動計算します。諸費用込みローンやオーバーローンは借入額を増やすことで表現できます(上限は物件価格+諸費用。実際の諸費用ローンは金利が高いことが多い点に注意——本計算では同一金利)。
純利益と純資産: 純利益 = その年に売却した場合の「売却手取り+受取賃料(自宅は節約家賃)の累計 − 投入資金の累計」。運用の複利を掛けない名目ベースの損益で、0を超える年が「元が取れる年」です。保有中フェーズでは今を起点に0からスタートし、プラス圏=今売って現金のまま持つより保有が有利(表の「現金保有に勝つ年」)という読み方になります。純資産 = 売却手取り+購入側の積立(資産のスナップショット)。第1チャートで切替できます。
元が取れる年: 比較側の利回りを0%とした場合(=現金を寝かせた場合)に購入が上回る年。運用に勝つ年は指定利回りで運用した場合に上回る年です。
売り時: 「その年に売却し、手取りを以後は年率運用に回した場合の比較期間末の資産」が最大になる売却年です(第3チャート)。早く売るほど売却後の複利期間が長くなるため、優位性チャートの最大点とは一致しないことがあります。期末まで増え続ける場合は「保有継続」表記になります。
IRR: 頭金・諸費用と毎月の純負担を投資、売却手取りを回収とみなした内部収益率(年率)。比較する投資の利回りと直接比べられます。
経年変化: 維持費(管理修繕・固定資産税等・その他)と賃料には年率の変化率を複利で適用できます。「◯年目からの金額変更」は指定時期に新しい金額へ置き換え、以後もその値を起点に変化率の適用が続きます。
固定資産税の推定: 「物件情報から推定」は概算式(土地: 時価×評価率70%目安×[小規模特例: 固定1/6・都計1/3]×税率、建物: 価格×評価率55%目安×税率、税率=固定1.4%+都計0.3%)によるものです。実際の評価額は自治体の課税明細で確認してください。新築減額(建物分1/2)は3〜5年で切れるため、切れた後の額を反映して減額期間を変更イベントで表現する方法もあります。不動産取得税(一時金)も同じ評価額から概算します: 土地=評価×1/2×3%(住宅軽減ONなら用地の税額控除で実質0と仮定)、建物=(評価−控除1,200万等)×3%。「諸費用に加算」で購入諸費用(万円モード)に上乗せされ、以後の計算では取得費の一部として扱われます。非住宅建物の本則4%や床面積要件は簡略化しています。
固定資産税の経年減: ONにすると建物分(入力額のうち指定分)が「下げ止まりまでの年数」かけて残存率まで線形に低減し、以後一定になります(経年減点補正の近似。下げ止まり年数の目安: 木造25年・鉄骨30〜45年・RC60年、残存率約20%)。建築費上昇率を入れると評価替えの再建築価格補正を反映し、据置措置(評価は前の値を上回らない)付きで減りが遅くなります。地価は建物分に影響しません(土地分は維持費の変化率で近似)。実際の評価替えは3年ごとの階段状ですが連続近似です。保有中フェーズでは「現在の税額の建物分が、あと何年で現在比何%まで下がるか」として入力してください。適用中、維持費の変化率は土地分にのみ掛かり、変更イベントの固定資産税指定は無効です。新築軽減(当初3〜5年の建物分1/2)は含まれないため、必要なら税額を軽減後で入れて残存率を調整してください。
賃料の経年下落: ONにすると賃料が「下げ止まりまでの年数」かけて残存率まで線形に低減し、以後横ばいになります(新築プレミアム剥落・築古化の近似)。賃料の変化率(相場)はこのカーブの上に複利で掛かります。保有中フェーズでは「現在の賃料が、あと何年で現在比何%まで下がるか」として入力してください。変更イベントで賃料を上書きした場合は、その値を起点にカーブの続きが適用されます。
実績値の入力: 「変化率は最後の変更以降のみ適用」をONにすると、変更リストに入れた過去の実績値(項目ごと)はそのままの金額で使われ、最後の実績時点から先だけが変化率で外挿されます。実績のない項目は従来どおり1年目から変化率が掛かります。
建物+土地モデル: 物件価格を土地と建物に分け、建物は「下げ止まり年」まで年率で下落して以後横ばい、土地には上昇/横ばい/下落の地価シナリオを適用します。中古マンション・戸建てで典型的な「築古で底打ち」カーブを表現できます。
収益還元モデル: 直接還元法(価格=NOI÷還元利回り)に基づき、価格 = 現在価格 × NOI指数 × (1+シナリオ年率)^t で計算します。NOI=賃料収入(空室込)−維持費(返済・減価償却は含まず)。還元利回りは現在価格から逆算して表示します(入力させると現在価格と矛盾するため)。賃料の経年下落や維持費上昇がそのまま価格に波及し、シナリオ年率は還元利回りの低下(+)/上昇(−)など需給要因を表します。NOIがマイナスの物件には適用できません。
譲渡税: ONにすると売却益(売却価格−売却費用−簿価、自宅は3,000万円控除を任意適用)に対し、保有5年超で20.315%、5年以下で39.63%(所得税・住民税・復興税込)を売却手取りから差し引きます。簿価=取得費−建物分・設備分それぞれの減価償却(定額、経過年数/各償却年数、各取得費の95%上限。建物と設備は%でも金額でも指定可、合計は取得費でクランプ)。自宅など非業務用は償却年数に「法定耐用年数×1.5」を入れるのが目安です(例: RC自宅の躯体=70年、附属設備=22〜23年。業務用ならRC躯体47年・附属設備15年)。長短区分の売却年1月1日判定、取得費5%概算、買換え特例などは簡略化・未対応です。
不動産所得の税・損益通算(投資用): ONにすると毎年「賃料−経費−支払利息−減価償却費」を不動産所得とし、限界税率での税/還付を年末のキャッシュフローに反映します。計算は限界差分方式——「この物件+他の不動産所得」への税から「他の不動産所得のみ」への税を引いた差分だけを計上するので、他物件の税は比較の両側で相殺されます。合算後が赤字の年は、この物件の支払利息×土地割合(取得費内訳から自動)分を損益通算不可として簡易控除。累進の段差跨ぎ・青色申告控除・事業的規模判定・他物件側の土地利子制限は未考慮で、限界税率は一定と仮定します。複数物件をお持ちの場合は「給与+全物件を合算した所得水準での限界税率」を入れてください。
住宅ローン控除・インフレ調整は未考慮です。手残りベースの概算としてご利用ください。